Muitos questionam se o momento atual pode ser uma boa oportunidade para adquirir ativos e em especial ativos imobiliários.
Andando pelas Ruas de Campinas/SP ou quando tenho a oportunidade de visitar a Capital Paulista crescem os anúncios de imóveis disponíveis para locação e venda, principalmente em regiões nobres nas quais o preço por metro quadrado é via de regra mais alto.
A Fundação Instituto de Pesquisa Econômicas (FIPE) em parceria com o site de busca de imóveis ZAP divulga o Índice FIPE ZAP como uma espécie de termômetro do Mercado Imobiliário.
Vejamos o comportamento deste índice para o preço de Venda de Imóveis para as cidades de São Paulo e Campinas (nesta ordem) comparados ao IPCA:
Reparem que nos últimos 12 meses houve ligeiro aumento no índice para as duas cidades (2,5% em São Paulo e 3,5% em Campinas) porém muito abaixo da inflação medida pelo IPCA no mesmo período.
Este ponto é interessante pois podemos comparar por exemplo o Custo de Oportunidade de Investir num Imóvel. Suponha que você possuía R$ 300 mil em dez/14 e estava em dúvida entre comprar um Apartamento ou uma NTN-B (Título Público do Tesouro Direto indexado ao IPCA).
Grosso modo quem comprou um apartamento neste montante teria seu ativo valorizado em média 2,5% em São Paulo e 3,5% em Campinas enquanto quem investiu a mesma quantia numa NTN-B com vencimento em 2020 (que na época pagava IPCA + 6,14% a.a). teria uma rentabilidade de pelo menos* 16,84%.
O astuto leitor pode falar que quem Investe num Imóvel em geral não o faz pensando em se desfazer do ativo no curto prazo mas sim pensando em alugá-lo; pois bem, vejamos os dados do índice FIPE ZAP para os aluguéis em São Paulo e Campinas nesta ordem:
Com relação à tendência o mercado paulistano está sofrendo mais e o índice FIPE ZAP mostra uma queda nominal de 3,7% em 12 meses enquanto o mercado imobiliário campineiro teve um desempenho um pouco melhor e apresentou uma alta de 3,3% no preço dos aluguéis.
Voltando ao nosso exemplo do sujeito que tinha R$ 300 mil para investir; qual seria o valor do alguel para que ele auferisse a mesma rentabilidade de 16,84% a.a da NTN-B vencimento 2020?
Vamos desconsiderar o IR incidente tanto sobre Rendimentos de Aluguéis como sobre Rendimentos de Aplicações Financeiras para simplificar o caso. Vejamos:
Preço do Imóvel = R$ 300.000,00
Taxa de Retorno Ano = 16,84%
Juros Auferidos = R$ 50.520,00
Aluguel Equivalente** = R$ 4.210,00
Difícil imaginar que com R$ 300.000,00 em 2014 seria possível comprar um imóvel e mantê-lo alugado até hoje por mais de R$ 4 mil/mês.
Uma ressalva justa é que a comparação com um título indexado a inflação num cenário como o atual em que cumprir a meta de 4,5% a.a. é simplesmente um devaneio torna este exercício ainda mais desvantajoso para os imóveis.
Mesmo considerando a opção de aplicar numa LTN (Título Público do Tesouro Direto pré fixado) o retorno ainda seria de pelo menos 12,83% a.a. e o Aluguel Equivalente de R$ 3.207,50.
Os dados acima são "ralos" mas permitem uma afirmação: num cenário de inflação em alta, renda em queda e elevação do desemprego comprar um imóvel à vista visando alugá-lo não é um bom negócio frente aplicações em Títulos Públicos do Tesouro (menor risco de um país "by the book").
Outras respostas são mais complexas e dependem de muitas variáveis como o caso de quem hoje está no aluguel e pensa em financiar um apartamento e deverá avaliar:
- Juros que irá Pagar
- Juros que deixará de Receber com o Aporte Inicial (Entrada)
- Utilização do FGTS
- Valor da Parcela do Financiamento x Valor do Aluguel Pago (impacto na capacidade de poupar)
- Custos de Transação (Habite-se, Escritura, etc)
Para quem está no aluguel e possui a grana para comprar um apartamento à vista o momento é ideal para pedir aquele desconto camarada; tanto pelo fato do mercado estar devagar como também para compensar os generosos juros que deixará de auferir.
*se mantiver o título até o vencimento; tentarei compartilhar em um post ou comentário como mudanças na taxa de juros impactam o preço de títulos de renda fixa incluindo os do Tesouro Direto.
**para simplificar os cálculos fiz uma divisão linear; o mais correto seria considerar a possibilidade de que os aluguéis fossem reinvestidos mensalmente à alguma taxa (poupança, CDI, Selic, etc).
Nenhum comentário:
Postar um comentário